有什么事是你买房后才懂得的？
当下买一套房子不容易，毕竟大多数人都只会买一套房，而买房的道道是非常多的，甚至还有很多坑等着你去踩，有幸我买过2套房子，一套期房一套二手房，在此分享一下我买房后才懂得的一些事，希望对大家有所帮助。
我买第1套房（期房）的经历
一、我买房的前序
以前在深圳打工的时候想买房却没钱，后来离开深圳来到中山做点小生意，到13年有点钱了却不想买房了，当时认为租房子比买房划算，毕竟租的是三层还带院子的小洋楼，每月租金也才4000多，住的多舒适，而买房却只能买百来平小蜗居。
也正是当时这样的错误想法，造成在房价非常便宜的时候没有买房，一直到16年回了趟深圳才发现，深圳福田区那边房子已经上了十万块一平，而我07年离开深圳的时候才一万多点，看形势不对，从深圳回来赶紧着手买房，之前明明可以全款买房的，却变成了付首付。
二、买房要多看、多听、多想
当时为了买房，我和我老婆骑着摩托车，顶着七月份的酷暑天，硬是跑了半个月，前后看了五六个楼盘，其实当时考虑的东西还是挺多的，如：小区学区划分、使用年限、交通便利、户型对比等等，但买房后还是有很多不满意和后悔的地方。
1、销售推荐的楼层可能会有套路
16年那个时候我买房并不算紧俏，已经开盘2个月，可选楼层还是很多的，而到了18年，我朋友和他表哥到我小区买房，还没开盘，销售就说房子都被之前认筹完了，只有2楼和32楼顶层还有，因为两人实在不喜欢这两个楼层就没有买。
而到了第2天，销售就联系他们说有12楼和30楼的房子，是之前认筹的业主不要了退出来的，于是他们立马定下来了，后来我才明白过来，原来这就是套路，先推不好卖的楼层，如果不成交，那就再放出好点的楼层让你选。
2、好楼层单价肯定比其它楼层贵
买房一定要看看销售手里的楼层价格表，拿32层来举例，往往19~25层楼层是最贵的，28层以上又会便宜一点，也就是低层和顶层便宜，中上楼层最贵，要知道开发商不傻，永远要记住一点：买的没有卖的精。
【注意】：如果你房子前方有建筑物遮挡，选择楼层时一定要弄清楚高度，不要去猜，我就吃了这样的亏，我房子右前方有一幢14层的公寓楼，当时在没有确定总高度情况下，盲目计算，认为选择23楼肯定不会受影响，实际情况公寓每层高达5米，是刚好遮挡住。
3、等额本息贷款就是给银行打工
贷款的两种方式：等额本金和等额本息，很多人会选择等额本息，因为等额本金每月还款额要少一些，而且每月是固定还款数额，而对于等额本金来说，每个月还款额度要多一些，但每月还款数额会逐月减少。
我第一套房选择是等额本金，第2套房选择是等额本息，之后一直后悔选择了等额本息。
下面举例说明：如按50万贷款，利率5.39，30年贷款来算，等额本金利息为40.5万元，而按等额本息利息为50.9万元，竟然多了10万元，也就是利息跟贷款额度等同了，最终还款数从50万变成了100万，如下图所示。
不光如此，如果选择等额本息，等你还款几年后才发现，每个月还款大部分都是支付了利息，而等额本金来说，每个月支付本金比例要高很多，所以如果不是太拮据，最好选择等额本金。
4、楼王都是放到后面来卖
开发商往往会把最好的楼幢（楼王）放到后面来卖，其实打的就是时间差，想着越往后价格卖得越贵，加上楼王更好卖一些，像我16年买的，我朋友是18年买的楼王，价格贵了2000多一平，但他的户型是两梯三户，而我的是两梯四户，并且他家的赠送面积还多不少。
而16年我买房的时候，晚一个星期也有一幢楼王要认筹，跟我朋友买的户型一样，而我当时犹豫不决，在不清楚开盘价格情况下，又怕目前选择的户型卖掉，所以早早下单，后来后悔不已，虽然楼王每平多500元，但赠送面积多十几平，总体来算是很划算的。
5、34层是降低层高来的
有一些楼层会有33、34、35层，而大多数高层小区都是32层，这又是怎么一回事呢？刚开始我还不明白，后来才知道，原来高区小区总层高不能超过100米，超过就属于超高层了，而超高层每14层左右会设置一个避难层，也就是说建造成本要大很多。
所以大部分高层小区都会是32层，而按32层来算，每层高度算楼板为3米，保持100米总高不变的情况下，想要33~35层，那就只能通过降低每层的层高来得到，所以超过32层的高层小区，我个人不建议选择。
6、买房小区面积不能小
之前买房的时候考虑过小区小了一点，总共才8幢，当时并没有觉得有多么大影响，主要是考虑到是村委建的楼盘，以后小孩肯定能上附近的重点小学。
而买第2套的二手房后，才明白过来，小区大一些真的要好很多，就说下楼去小区花园转转，小区大的要舒服很多，如我买的第2套房小区有40多幢，而新房那边小区才8幢，虽然说有大型商业体和广场，但小区内部花园活动空间小啊。
7、买房楼间距很重要
楼间距直接影响后期居住的舒适程度，以及采光度，所以买房时楼间距一定是越大越好，我个人就喜欢前面有广阔的视野，但同时要考虑周边后期会不会起高楼，会不会遮挡住你的视线和采光。
8、买房朝向非常重要
买房最好是选择南北通透户型，居住起来通风透气，特别是夏天要舒服很多，而一般来说要做到客厅餐厅南北通透，户型不会太小的，小户型的情况下，至少要选择朝南的户型。
如我第2套房是朝东的户型，当时并没觉得有什么不好，虽然说朝东也有优点，但夏天家里基本是没有风的，无法跟南北通透户型媲美。
9、买房须考虑噪音因素
现在很多小区周边都是大马路或者是高速，因此如果户型朝马路，一定要考虑隔音问题，当时因我喜欢开阔和南北通透，阳台这边就是朝大马路的，当时想过噪音问题，并且认为离大马路也有100多米远，应该影响不大，但我错了。
有一个空中花园的卧室（赠送一半面积）是没有窗户的，我想着做2层中空玻璃就能阻隔马路噪音，结果并不理想，后来才知道，马路隔音用3层夹玻璃隔音效果才好，而中空玻璃只是隔热好。
10、买房要考虑得房率
现在买房都是按建筑面积算的，实际得房率一般会打8折左右，有的得房率很低，如100平建筑面积，实际使用面积不到70平，这样的房子是不建议买的。
而有的房子因赠送面积多，甚至能达到1:1的实用面积，也就是100平的建筑面积有100平的实用面积，如我朋友买的楼王，2梯3户户型，他家就能达到1:1的实用面积，他甚至利用一个13平方的赠送空间做了个大大的厨房。
11、买房要考虑容积率
很多人买房后都不清楚什么是容积率，容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。容积率直接涉及到居住的舒适度，也就是容积率越低，居住体验越好。
如：别墅小区的容积率只有0.3~0.5左右，而高层小区一般在3左右，超高层小区在5左右，假如高层小区容积率在1~2之间，那么环境绝对可以堪称一流。
12、不要轻信样板房
样板房真的很能误导人，看样板房觉得空间大小还挺合适的，等收房装修的时候，才知道空间好小，因为样板房的家具尺寸都是缩小版。
如：沙发深度只有65~75cm，正常深度尺寸90~100cm；床的长度只有1.8米，正常长度2米以上（含床头）；衣柜深度只有45cm，正常深度尺寸在55~60cm。甚至很多样板间不放衣柜的，让空间看起来更大。
我买第2套房（二手房）的经历
16年先买的新房是期房，还要等2年才能交房，于是想买一套可以直接入住的二手房，而二手房不同于新房那样随时可以看样板房，只能找中介，然后就开始每天在网上看房源，但里面还是有不少套路的。
1、网上房源信息的套路
你在网上搜索会发现，有好多低价房源信息，是不是心动了，然后你打电话过去，中介肯定会找一个理由，如房主出国了、出差了或刚成交了，然后给你推荐其它房源。其实这就是中介用低价房源信息来获得精准客户的套路。
2、如何找真房源信息
经过多天的摸索，我发现房天下的自营部分是真房源信息，于是找到了一套二手房，看了2次就成交了，并且当时中介的佣金才收1%，捡了个大便宜，现在可没有这么便宜的中介费了。刚才我特意去看了一下，好像现在没有自营这一块了，估计这个方法目前不适用了。
那如何去查询真房源信息呢？别急，我还有一个途径，这也是我后来才知道的，你可以去下载一个乐有家APP，里面都是真房源，并且每个小区的历史成交价格都可以查询到，如果能帮到你，记得给我点赞。
3、二手房还需要交维修基金吗？
我的经验是不需要，维修基金是跟房子绑定的，只需找原房主拿到维修基金的存折本就行了。
4、水、电、煤气需要过户
水、电、煤气如果原房主欠费，需要求原房主先缴清欠费，在签合同之前就先谈好，避免后期产生不必要的纠纷。
5、二手房户口迁出问题
如果房子下面有原房主的户口信息，一定要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，因为这直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题。
结语
无论是新房还是二手房，还是提前做了相关知识储备，如果什么都等买房后才懂得，那吃亏的就是自己了，买房不易，希望以上分析对大家有所帮助，[email protected]，经常分享有用的家居知识和家居好物，记得点赞、收藏、转发，谢谢！
